コラム
2022.09.22
マンションの駐車場について
9月に入り暑さが和らぐと思っていましたが、残暑厳しい日が続いており熱中症対策として、水分をこまめにとるよう心がけています。季節の変わり目は体調管理が難しいですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、今回はマンションの駐車場についてお話ししたいと思います。
マンションの駐車場は大きく分けて平置き駐車場、自走式立体駐車場、機械式駐車場があります。それぞれの駐車場にはメリット・デメリットがありますので、詳しく見ていきたいと思います。
マンションの駐車場は大きく分けて平置き駐車場、自走式立体駐車場、機械式駐車場があります。それぞれの駐車場にはメリット・デメリットがありますので、詳しく見ていきたいと思います。
①平置き駐車場（車道から敷地内に入り平地に駐車するタイプ）
＜メリット＞
・車の出入りがしやすい
・車種の制限がない場合が多い（軽専用区画を設置しているところもあります）
・メンテナンス費用が安い（アスファルトやライン補修など）
・駐車時に荷物の出し入れができる
＜デメリット＞
＜デメリット＞
・広い敷地が必要
・天候に影響されやすい（屋根がない場合が多く、雨や雪などで車が汚れやすい）
・車上荒らしやいたずらをされやすい
②自走式立体駐車場（目的階の駐車スペースまでスロープなどを利用して駐車するタイプ）
＜メリット＞
・車の出入りがしやすい
・多くの車両が駐車できる
・車種の制限がない場合が多い（車高制限を設けている場合があります）
＜デメリット＞
＜デメリット＞
・設置、メンテナンス費用が高い
・駐車場内で事故やトラブルが起きる可能性がある
・車上荒らしやいたずらをされる可能性がある
③機械式駐車場（機械を操作して無人の車を駐車するタイプ）
＜メリット＞
・狭い敷地に多くの車両を駐車できる
・車上荒らしやいたずらされる可能性がない
＜デメリット＞
＜デメリット＞
・機械を操作するため、車の出入りに時間がかかる
・車高や車両重量の制限により駐車できない可能性がある
・設置、メンテナンス費用が高い
・機械動作音がうるさい
これらの駐車場を使用するには、マンション管理組合と駐車場使用契約を締結する必要があります。マンションを購入したからといって駐車場もついてくるとは限りません。契約し使用料を納付してはじめて使用することが可能となります。
2022.08.22
管理費等の督促業務について
今年のお盆は新型コロナウイルス蔓延による行動制限などの規制が解除となり、久しぶりに故郷や旅行に行かれてリフレッシュされた方が多いかと思います。しかし、再び新型コロナウイルスが蔓延しているため、日頃の手洗いうがいは平常時より時間をかけて行うよう心がけています。
さて、今回は管理費等の督促業務についてお話ししたいと思います。
分譲マンションを購入しマンション管理組合の組合員になると、毎月管理組合に管理費等（管理費、修繕積立金）を支払わなければいけません。また、駐車場や専用庭などを使用している場合も同様に、毎月使用料を支払わなければいけません。
管理費等および使用料の支払方法や支払期日については、各マンションによって違いがあるため管理規約を確認することが大切です。
では、これらの費用を滞納した場合、誰がどのように督促を行うのかみていきたいと思います。
＜管理会社が行う督促について＞
管理会社は管理組合との管理委託契約に基づき滞納者へ督促を行うこととなり、マンション標準管理委託契約書では以下のとおり記載されています。
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
＜管理組合が行う督促について＞
管理会社の督促業務の範囲で回収できなかった場合は、管理組合が督促を行うことになります。いくつか以下のとおり記載しました。
・内容証明郵便の送付
・駐車場使用契約の解約通知の送付
・少額訴訟または通常訴訟の手続き
以上より、あくまで管理会社は管理組合の補助役であり、滞納者に対して督促が主な業務となります。また、管理会社からの督促でも管理費等を回収できなかった場合は、管理組合が主体として行動を行う必要があります。ですので、管理組合としては毎月の管理費等の滞納状況や管理会社の督促状況を把握することが大切だと思います。
2022.07.22
マンション管理組合の監事について
7月もうだるような暑さが続いていますが、いかがお過ごしでしょうか。今年は例年より早い梅雨明けの速報値が全国で発表されており、金沢は6月28日頃に梅雨明けとなりました。全国的に梅雨明けが早くなると、あまり雨が降らなかったことによる水不足の問題が心配されます。
さて、今回はマンション管理組合の監事についてお話ししたいと思います。
さて、今回はマンション管理組合の監事についてお話ししたいと思います。
マンション管理組合の役員は主に「理事」と「監事」で構成されています。また、理事の中から「理事長（マンションの代表者）」や「副理事長」など選出されている管理組合が多いかと思います。
理事の仕事は主に、理事会を構成し管理組合の業務を担当します。監事の仕事は主に、管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、その結果を総会で報告する義務があります。
では、理事と監事にどのような役割があるのか、マンション標準管理規約を基に以下のとおりまとめてみました。
では、理事と監事にどのような役割があるのか、マンション標準管理規約を基に以下のとおりまとめてみました。
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理事
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監事
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選任および解任方法
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総会決議が必要
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総会決議が必要
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理事会での発言権
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発言権あり
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発言権あり
※理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。 |
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理事会での議決権
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議決権あり
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議決権なし
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理事長に対し、理事会の
招集請求
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請求できない
（理事長以外）
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請求できる
※理事が不正の行為をし、若しくはするおそれがあると認めるとき、又は規約等に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるとき |
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臨時総会の招集
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招集できない
（理事長以外）
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招集できる
※管理組合の業務執行および財産状況について、不正があると認めるとき |
監事は管理組合の役員ですが、理事会を構成する一員ではないため、理事会の出席義務がなく議決権も持ちません。しかし、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査するという、重要な役割がありますので可能であれば理事会に出席し、どのように運営されているのか確認・意見することが大事だと思います。
2022.06.21
エレベーターのメンテナンス契約について
6月も半ばが過ぎ、各地で梅雨入りしたとのニュースが多く見るようになりました。梅雨入りすると金沢では、気温・湿度ともに高くジメジメした蒸し暑い日が続き、室内で洗濯物を干すことが多くなり除湿器がフル稼働します。梅雨時期は気分が憂鬱になりやすいので、早く明けて欲しいものです。
さて、今回はエレベーターのメンテナンス契約についてお話ししたいと思います。
近年、高層の建築物が多く建てられており、これらの建築物では必ずと言っていいほどエレベーターが設置されています。では、なぜ高層建築物にはエレベーターが設置されているのか、建築基準法によって以下のとおり設置義務が定められています。
第三十四条 建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。
２ 高さ三十一メートルをこえる建築物（政令で定めるものを除く。）には、非常用の昇降機を設けなければならない。
建築基準法により、高さ31メートルをこえるマンションの場合は、エレベーターの設置が義務付けられていますが、それ以外のマンションでも入居者の利便性向上のため設置をされているところが多くあると思います。
それでは、マンションでエレベーターを設置した後の整備・点検をどのように行うのかについて見ていきたいと思います。
基本的にエレベーターの整備・点検を行う際は、「エレベーターのメーカー」または「独立系のメンテナンス会社」と、以下の2種類のいずれかのメンテナンス契約を締結されると思います。
・FM契約（フルメンテナンス）
定期的な機器や装置の保守点検を行うことに加え、点検結果に基づく合理的な判断のもと、劣化した部品の取替えや修理等を行います。劣化故障した部品の取替え費用は契約費用に含まれます。
月額のコストは割高ですが、突発的な故障の際の費用負担が発生しない。
・POG契約（パーツオイルグリス）
定期的な機器や装置の保守点検のみを行う契約方式で、劣化した部品の取替えや修理等は含みません。劣化故障した部品の取替え費用は有償となります。
月額のコストは割安ですが、突発的な故障の際の費用負担が発生する。
それぞれマンションでの余剰金の状況など異なりますので、どちらの契約がよいかメリットデメリットを提示のうえ、マンション全体の意見を伺い理事会で検討されるのが良いのかなと思います。また、最終的に契約変更をされる際は、総会で組合員の方から決議を諮られてから行うのがよいかと思います。
2022.05.23
マンションの管理組合について
今年のゴールデンウィークは新型コロナウイルス蔓延による行動制限が解除されたことで、旅行に行かれた方も多かったですね。最大10連休を取得可能でしたが、皆様はゆっくり過ごせましたでしょうか？
さて、今回はマンションの管理組合についてお話ししたいと思います。
マンションの管理組合とは、分譲マンションを購入された方（区分所有者）で構成される団体のことをいいます。また、区分所有法の第三条では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定められています。
マンションにお住まいの方以外はあんまりご存じではないかもしれませんが、今後マンションを購入される予定の方は覚えておいてもいいかもしれません。
では、管理組合は主にどのようなことを行っているのかみていきたいと思います。
・管理組合役員で構成される理事会を開催する
管理組合役員（理事および監事）は区分所有者の中から通常総会で選任され、役員の中から理事長、副理事長などの役職を決めます。
理事会では管理費等の滞納状況の報告、共用部分の修繕の検討、組合員からの要望への対応、管理規約案や使用細則案の検討などについて協議し決議されます。中には、理事会だけでは決められない事項（管理費等の変更、管理規約の変更、設備の導入など）がありますので、不明な点については、管理会社やマンション管理士等の専門家に相談するのが良いかと思います。
・総会を開催する
総会には「通常総会」と「臨時総会」があり、通常総会は毎年1回必ず開催しなければいけません。
通常総会では、管理組合の収支報告、予算や事業計画、役員の選任などについて決議が行われます。また臨時総会については、理事会で判断が難しい案件が出た場合に、区分所有者全員に招集をかけ開催することが可能です。なお、総会での決議はマンションの総意を決定することになりますので、区分所有者の方は議案書を確認し一票を投じられることが大切です。
管理組合が主に行っていることについてみてきましたが、管理組合役員を経験することによってどのようにマンションが運営し維持管理されているのかわかるようになります。また、マンションをより住みやすい環境にするためには、お住いの皆様が管理組合の運営に参加することが大切です。
ですので、役員を一度も引き受けたことがない方がいましたら一度は引き受けてみてはいかがでしょうか。マンション全体の事をより知ることができるかもしれません。
