コラム
マンションの管理費
2023.05.23
「特定承継人」ってどんな人？
5月はゴールデンウイークやイベントの多い季節ですね。各地で開催されたお祭りに参加された方も多いかと思います。石川県には歴史あるお祭りが多く残っています。伝統文化の継承には多くの人々の苦労が積み重なっていることでしょうね。
今回はマンションの管理規約にも出てくるキーワード「特定承継人」についてお話いたします。マンションの区分所有権について引き継ぎ時に覚えておきたい言葉です。
- まず、マンションにおいて「特定承継人」とはどういう人を指すのか見ていきましょう。
① 売買、贈与でマンションの区分所有者となった人
これは分かりやすいかと思います。不動産屋さん等で購入した場合がこの例に該当します。
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② 競売で競落しマンションの区分所有者となった人
裁判所の不動産執行手続や金融機関の抵当権実行で競売にかけられたマンションの専有部分を落札し、区分所有権を取得した場合はこの例に該当します。
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③ マンションの区分所有権を譲渡担保として設定し、その権利を移転され譲渡担保権者となった人
「譲渡担保」の例として、お金を借りた時の場合を考えます。お金を貸した人を債権者、お金を借りた人を債務者と呼びます。「譲渡担保」を設定すると債権者は債務者から提供された「担保」を自分のものとして受け取ります。債務者が借りたお金を返済すると、債権者は「担保」に設定した所有権や財産を債務者に戻します。
例の中で設定した「担保」はマンションの区分所有権です。「譲渡担保」を設定した時点で、「譲渡担保権者」となり、同時に「特定承継人」となります。
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④ マンションの区分所有権が三者以上にわたって移転し、最初と最後以外の区分所有者となった人
イメージ画のようにマンションの区分所有権がAさんからBさんへ、BさんからCさんへ移転する時、中間にいるBさんも特定承継人になるということです。※過去には「中間取得者は特定承継人にならない」と判例もあります。ただ、近年は中間取得者も特定承継人として認める傾向がみられます。
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- なぜ、特定承継人が重要なのか？
売主がもしそのマンションの管理費等を滞納している場合、その区分所有権を得た「特定承継人」は滞納分を引き継ぎ、支払わなければなりません。「前の持主が作った滞納だから、自分には関係ない」という主張は通用しません。マンションを購入の際は管理費・修繕積立金・その他利用料の滞納状況を確認し、予期せぬ請求がないよう十分注意しましょう。
2020.04.08
マンションの管理費の使い道について
コロナウイルスの勢いはとどまることなく私達の生活を脅かしていますが、皆様はいかがお過ごしでしょうか？
私達もうがい＆手洗いで対抗しつつ、マスクを探して仕事終わりに金沢市内をさまよい続けています…。
さて今回は、皆様がお支払いしている「管理費」の使い道について知っていただきたいと思います。
実際、分譲マンション購入をお考えの方や、現在お住まいの方から「分譲マンションの管理費って何に使われる
んやろ？」と質問されることが多いので、私がきちんとお伝えしなければ！と勝手に使命感に燃えている次第です。
賃貸マンションやアパートにお住まいの方は、毎月の家賃や駐車場使用料の他にも『共益費』または『管理費』
という項目で数千円程度お支払いされていませんか？最近は『家賃に共益費込みです』というお部屋も増えてき
ましたが、まだ別項目となっていることが多いようです。
この『共益費または管理費の使い道』にあたるのが「分譲マンションの管理費の使い道」だとお考えください。
使い道としては、主に以下のとおりです。
① 共用部分の清掃費
（廊下や階段・エレベータ・駐車場・貯水槽・排水管など。人件費だけでなく洗剤・ホウキなどの消耗品や道具の費用も含みます。）
② 共用部分の蛍光灯や水道用ホースなど、共同で使用する消耗品を交換する費用
③ 植栽の手入れのための費用
（剪定作業の他、必要に応じて肥料および農薬の散布も行います。）
④ 消防用設備点検の費用
（半年に１回、お部屋の感知器や避難はしごが作動するかの確認を行います。また、消火器や消火用の配管および水槽も点検しています。）
⑤ 融雪装置点検の費用
（砂や錆が詰まるので、秋の終わり頃に点検・清掃します。）
⑥ 警備会社への費用
（警備に加入されているマンションの場合です。）
⑦ 管理人さんへのお給料
⑧ 水道光熱費
（廊下・階段・駐車場などの電灯、エレベータ・ポンプなどの動力は電気が必要ですし、掃除や植栽の水は欠かせません。）
⑨ 管理会社への費用
（管理組合様からの要請で理事会および総会のご案内を配布したり、建物や設備のメンテナンス作業を行ったり、破損した施設や機械の修理依頼を業者様へ発注したりしています。）
⑩ マンションの建物および施設にかける保険金
（火災や漏水、天災等の被害に備えます。）
⑪ 電話や切手などの通信費用
⑫ その他、マンションの事情に応じての費用
ざっと挙げてみただけですが、数多くあります…マンションにお住まいの皆様方が快適に過ごすための費用と考えていただければ幸いです。
というわけで、管理費については滞納が無いようにお収めいただくとともに、総会資料として配付される決算書でお住まいのマンションで管理費がどのように使われているかご確認ください。
