コラム

2022.06.21

エレベーターのメンテナンス契約について

 6月も半ばが過ぎ、各地で梅雨入りしたとのニュースが多く見るようになりました。梅雨入りすると金沢では、気温・湿度ともに高くジメジメした蒸し暑い日が続き、室内で洗濯物を干すことが多くなり除湿器がフル稼働します。梅雨時期は気分が憂鬱になりやすいので、早く明けて欲しいものです。
 
 さて、今回はエレベーターのメンテナンス契約についてお話ししたいと思います。
 近年、高層の建築物が多く建てられており、これらの建築物では必ずと言っていいほどエレベーターが設置されています。では、なぜ高層建築物にはエレベーターが設置されているのか、建築基準法によって以下のとおり設置義務が定められています。
 
 第三十四条 建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。
 2 高さ三十一メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない。
 
 建築基準法により、高さ31メートルをこえるマンションの場合は、エレベーターの設置が義務付けられていますが、それ以外のマンションでも入居者の利便性向上のため設置をされているところが多くあると思います。
 それでは、マンションでエレベーターを設置した後の整備・点検をどのように行うのかについて見ていきたいと思います。
 基本的にエレベーターの整備・点検を行う際は、「エレベーターのメーカー」または「独立系のメンテナンス会社」と、以下の2種類のいずれかのメンテナンス契約を締結されると思います。
 
・FM契約(フルメンテナンス)
 定期的な機器や装置の保守点検を行うことに加え、点検結果に基づく合理的な判断のもと、劣化した部品の取替えや修理等を行います。劣化故障した部品の取替え費用は契約費用に含まれます。
 月額のコストは割高ですが、突発的な故障の際の費用負担が発生しない。
 
・POG契約(パーツオイルグリス)
 定期的な機器や装置の保守点検のみを行う契約方式で、劣化した部品の取替えや修理等は含みません。劣化故障した部品の取替え費用は有償となります。
 月額のコストは割安ですが、突発的な故障の際の費用負担が発生する。
 
 それぞれマンションでの余剰金の状況など異なりますので、どちらの契約がよいかメリットデメリットを提示のうえ、マンション全体の意見を伺い理事会で検討されるのが良いのかなと思います。また、最終的に契約変更をされる際は、総会で組合員の方から決議を諮られてから行うのがよいかと思います。

2022.05.23

マンションの管理組合について

 今年のゴールデンウィークは新型コロナウイルス蔓延による行動制限が解除されたことで、旅行に行かれた方も多かったですね。最大10連休を取得可能でしたが、皆様はゆっくり過ごせましたでしょうか?
 
 さて、今回はマンションの管理組合についてお話ししたいと思います。

 マンションの管理組合とは、分譲マンションを購入された方(区分所有者)で構成される団体のことをいいます。また、区分所有法の第三条では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定められています。
 マンションにお住まいの方以外はあんまりご存じではないかもしれませんが、今後マンションを購入される予定の方は覚えておいてもいいかもしれません。
 
 では、管理組合は主にどのようなことを行っているのかみていきたいと思います。

 ・管理組合役員で構成される理事会を開催する
 管理組合役員(理事および監事)は区分所有者の中から通常総会で選任され、役員の中から理事長、副理事長などの役職を決めます。
 理事会では管理費等の滞納状況の報告、共用部分の修繕の検討、組合員からの要望への対応、管理規約案や使用細則案の検討などについて協議し決議されます。中には、理事会だけでは決められない事項(管理費等の変更、管理規約の変更、設備の導入など)がありますので、不明な点については、管理会社やマンション管理士等の専門家に相談するのが良いかと思います。  
 
 ・総会を開催する
 総会には「通常総会」と「臨時総会」があり、通常総会は毎年1回必ず開催しなければいけません。
 通常総会では、管理組合の収支報告、予算や事業計画、役員の選任などについて決議が行われます。また臨時総会については、理事会で判断が難しい案件が出た場合に、区分所有者全員に招集をかけ開催することが可能です。なお、総会での決議はマンションの総意を決定することになりますので、区分所有者の方は議案書を確認し一票を投じられることが大切です。
 
 管理組合が主に行っていることについてみてきましたが、管理組合役員を経験することによってどのようにマンションが運営し維持管理されているのかわかるようになります。また、マンションをより住みやすい環境にするためには、お住いの皆様が管理組合の運営に参加することが大切です。
 ですので、役員を一度も引き受けたことがない方がいましたら一度は引き受けてみてはいかがでしょうか。マンション全体の事をより知ることができるかもしれません。 

2022.04.21

マンションのお引越し時の注意事項について

 4月も半ばを過ぎましたが、新しい生活には慣れましたでしょうか?新しい環境ではいつも以上に体力を奪われていることがあると思いますので、体調管理に気を付けてお過ごしください。

 さて、今回はマンションのお引越し時の注意事項についてお話ししたいと思います。

 3月、4月は新生活をスタートするためお引越しをされる方が多いと思いますが、お引越しの際に起きるトラブルも少なくありません。例えば、「他の入居者の駐車場に無断で車を止めたり」、「オートロックのマンションの場合、出入口に荷物を置いてドアが閉まらないようにしたり」、「エレベーター内や廊下などの共用部分を保護せずに作業し傷をつけたり」など、様々なトラブルが起きることがあります。

 また、管理人にもトラブルを少なくするため引越し作業を注意して見てもらっているのですが、清掃業務がメインですのでべったり張り付いて監視するわけにもいきません。
 こういったトラブルを未然に防ぐため、引越し業者の手配の有無にかかわらず、弊社からお引越しされる方や業者に対して、以下の点についてお願いしておりますので、ご参考までに閲覧いただければ幸いです。
 
・引越し案内を掲示するため、事前(お引越し日の1週間前を目安)に管理会社に連絡していただく
 ※事前に掲示がないと、他の入居者の方から高確率でクレームが入ります。
・敷地内にトラックを止めて荷物を搬入する際は、すぐトラックを動かせるよう必ず1人は側につけていただく
 ※トラックを止めた付近の駐車場を使用している方が帰宅された時に、すぐ対応できるようにするため。お引越しの日に限って、早い時間帯に帰宅されるケースは意外と多いです。
・オートロックのマンションの場合、出入口を常時開放状態にしないよう注意していただく
・荷物の搬入をする際、エレベーターを独占して使用しないように注意していただく
・共用部分を破損させないよう、エレベーター内や廊下などをダンボール等で保護していただく
 ※万一、共用部分を破損させてしまった場合は、自費で修理しなければいけません。
・他の入居者の区画への無断駐車や大声を出しての作業など、周辺住戸に迷惑をかけないようにしていただく
 
 入居後もマンションでは様々な規則がありますので、入居者の皆様が規則を遵守することによって快適な生活環境を維持できるのではないでしょうか。

2022.03.24

マンションの住戸の玄関ドアについて

 3月に入り日に日に厳しい寒さも和らぎ、春の陽気を感じられるようになってきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 さて、今回はマンションの住戸の玄関ドアについてお話ししたいと思います。

 マンションの住戸の玄関ドアは、住戸の一部であることから専有部分ではないかと思われがちですが、実は共用部分にあたります。
 また、玄関ドアは外側部分(共用廊下側)を共用部分内側部分(室内側)を専有部分に区別されているため、共用部分にあたる箇所を所有者が勝手にリフォームすることはできません。(外側部分の塗装の変更、錠の新設など)
 住んでいる方の中には「玄関ドアは共用部分なのだから、管理組合負担で修理などを行うのでは」と思われる方がいるかもしれません。それでは、玄関ドアの修理を行う際に発生する費用負担は管理組合・所有者のどちらに該当するのか見ていきたいと思います。
 
<管理組合が費用負担するケース>
 ・ドア本体の取替え
 ・外側部分の塗装
 
<所有者が費用負担するケース>
 ・錠(鍵穴)の取替え
 ・内側部分の塗装
 ・通常使用に伴って劣化した部品(ドアノブ、ドアクローザー、ドアチェーン、丁番など)の取替え
 
 一般的に専用使用権が与えられている物(玄関ドア、窓ガラス、網戸など)については、通常の使用に伴って壊れた際は所有者が費用負担し原状回復を行わなければならないと考えておけば良いと思います。
 また、マンションの玄関ドアの耐用年数はおおよそ25年程度と言われています。ドアの劣化状況にもよりますが、2回目の大規模修繕工事とあわせて全戸一斉に取替えを検討されても良いかもしれません。※ 大規模修繕工事は一般的に12年周期で計画されています。

 おしまいに、マンションに住んでいる方で、「玄関ドアの全戸取替えの計画があるのかないのか」、「ある場合は何年後に取替えとなっているのか」など気になる方は、管理組合または管理会社に確認されてみてはいかがでしょうか。

2022.02.22

管理組合役員間の情報共有について

 冬季オリンピックが始まり日夜、熱戦する競技が繰り広げられており、ついテレビに没頭していますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
 
 さて、今回は弊社受託のマンションで役員間の情報共有を行うためChatworkを導入した事例をご紹介します。
 
 このマンションでは、「役員相互で情報共有や意見交換をしたい」という、ご要望がありました。
 通常ならメールやLINEなどを活用するのですが、このマンションの場合は「電話番号やメールアドレスといった個人情報は、管理会社以外に開示したくない」という条件付きでした。様々なツールを探し検討した結果、最終的に利便性が良いChatworkをご提案しました。
 
<主な選定理由について>
・スマホやタブレット端末で利用できる
・グループに途中参加しても過去に投稿した文章を閲覧できる
・電子ファイルをアップロードできる
・利用料がかからないプラン有り

 当初、導入についてIT関係が苦手として否定的な方もいらっしゃいましたが、初期設定等をお手伝いさせていただいた結果、役員全員が参加し情報共有できるようになりました。今では、その方が一番積極的に投稿されるなど、役員相互の意見交換がこれまでとは比較にならないほど活発になっています。
これら役員相互の意見交換のほか、理事会の日程調整や理事会資料の電子ファイルのアップロードを行い、事前に共有しています。また、グループに途中参加された方でも、過去に投稿された文章などを閲覧できるため、後任の役員への引継ぎにも活用できると思います。
グループメンバーの管理については、弊社がホスト役となり、役員に選任される方や役員の任期満了などによって退任される方の整理を行っています。

 Chatworkを導入する以前は、弊社から役員の方へ連絡を取る際、基本的に電話やメールを活用していましたが、なかなかつながらない方もいたため、理事会の日程調整などでかなり時間がかかりました。導入したことによって、電話がつながりにくい方でも投稿いただけることで、全体としても時間の短縮につながっています。

 以上、ご参考になれば幸いです。 

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