コラム

2022.11.18

マンションの管理方式②(委託管理)について

 今年も残すところ1ヶ月ちょっととなりましたが、いかがお過ごしでしょうか。今年の冬は昨年に引き続き寒くなるとの予想が気象庁より発表されており、早めに冬支度をしなければいけないなと思う今日この頃です。
 
さて、今回は先月に引き続きマンションの管理方式についてお話ししたいと思います。

 管理会社に業務を委託する場合、「全部委託」と「一部委託」があります。
全部委託は、管理組合からマンションの管理業務を管理会社に全て委託します。一方、一部委託は専門知識や技術を要するものなどを管理会社に業務を委託し、管理組合ができる業務は自身で行います。
 
自主管理方式では、管理会社に支払う委託費が発生しないため、管理費の支出が抑えられる一方、管理組合の業務量が増えるといったことがありましたが、管理会社に業務を委託した場合は、どのようなメリットデメリットがあるのか見ていきたいと思います。

 <メリット>
・管理組合の業務量が減る(会計、清掃および設備点検、長期修繕計画作成など)
・管理を高い品質で維持できるため、資産価値が低下しにくい
・管理会社から新しいサービスや情報が提供される

 <デメリット>
・管理会社に毎月支払う委託費が発生する
・管理会社に任せきりになると、管理会社主体の管理になるリスクがある
・各組合員の管理に対する意識が低下するリスクがある
 

 管理会社に業務を委託する場合において、管理組合は管理会社が毎月の業務を怠っていないかチェックすることが大切だと思います。また、修繕工事等を行うときは管理会社から見積を提示のうえ提案されるかと思いますが、事前に費用や費目がわかっていれば相見積りを管理組合で取得しても良いかもしれません。ですので、業務を委託されている管理組合はマンション全体の維持管理のため、適正に資産(管理費、修繕積立金等)が運用されているか、今一度確認されてみてはいかがでしょうか。 

2022.10.21

マンションの管理方式①(自主管理)について

 10月に入り日が暮れるのが一層早くなりました。日に日に寒さも増し、外に出る際は厚手の上着が必要になってきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて、今回はマンションの管理方式についてお話ししたいと思います。

 本来、マンション管理は管理組合が主体となって行うものですが、業務内容の範囲が広く、法律や設備などの専門的な知識を要するため、ほとんどのマンションでは管理会社に業務を全部または一部を委託しています。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、基幹事務を含め管理事務の全てを管理会社に委託しているマンションの割合は74.1%、管理組合が全ての管理事務を行っているマンションの割合は6.8%となっています。
では、管理会社に業務を委託せずに管理組合が全ての管理事務を行っている自主管理方式にはどのようなメリットデメリットがあるのか見ていきたいと思います。
 
<メリット>
・管理会社に支払う委託費が発生しないため、管理費の支出を抑えられる
・組合員が業務を行うため、管理に対する意識が高まる
・住民同士のコミュニティ形成がしやすい
 
<デメリット>
・管理組合の業務量が増える(会計、清掃および設備点検、長期修繕計画作成など)
・管理に携わるメンバーが固定されやすく、後継の担い手が不足し、管理が困難になるリスクがある
・建物のメンテナンスが疎かになり、マンションの資産価値が低下するリスクがある
 
自主管理方式について見てきましたが、管理会社に業務を委託する場合もメリットデメリットはあります。どの管理方式が良いかは一概には言えませんが、管理組合に一番合った方式をマンション全体で話し合い選択することが大切だと思います。

 なお、新築の分譲マンションでは、一般的に分譲会社があらかじめ委託方式(全部委託)を定めているケースがほとんどです。「マンションは管理を買う」と言われていますが、マンションを購入される際は専有部分を中心に見るのではなく、マンション全体の資産状況、共用部の管理状態、管理方式などについても把握しておくことが大切だと思います。 

2022.09.22

マンションの駐車場について

 9月に入り暑さが和らぐと思っていましたが、残暑厳しい日が続いており熱中症対策として、水分をこまめにとるよう心がけています。季節の変わり目は体調管理が難しいですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

さて、今回はマンションの駐車場についてお話ししたいと思います。

 マンションの駐車場は大きく分けて平置き駐車場、自走式立体駐車場、機械式駐車場があります。それぞれの駐車場にはメリット・デメリットがありますので、詳しく見ていきたいと思います。
 
①平置き駐車場(車道から敷地内に入り平地に駐車するタイプ)
<メリット>
・車の出入りがしやすい
・車種の制限がない場合が多い(軽専用区画を設置しているところもあります)
・メンテナンス費用が安い(アスファルトやライン補修など)
・駐車時に荷物の出し入れができる

 <デメリット>
・広い敷地が必要
・天候に影響されやすい(屋根がない場合が多く、雨や雪などで車が汚れやすい)
・車上荒らしやいたずらをされやすい
 
②自走式立体駐車場(目的階の駐車スペースまでスロープなどを利用して駐車するタイプ)
<メリット>
・車の出入りがしやすい
・多くの車両が駐車できる
・車種の制限がない場合が多い(車高制限を設けている場合があります)

 <デメリット>
・設置、メンテナンス費用が高い
・駐車場内で事故やトラブルが起きる可能性がある
・車上荒らしやいたずらをされる可能性がある
 
③機械式駐車場(機械を操作して無人の車を駐車するタイプ)
<メリット>
・狭い敷地に多くの車両を駐車できる
・車上荒らしやいたずらされる可能性がない

 <デメリット>
・機械を操作するため、車の出入りに時間がかかる
・車高や車両重量の制限により駐車できない可能性がある
・設置、メンテナンス費用が高い
・機械動作音がうるさい
 

 これらの駐車場を使用するには、マンション管理組合と駐車場使用契約を締結する必要があります。マンションを購入したからといって駐車場もついてくるとは限りません。契約し使用料を納付してはじめて使用することが可能となります。 

2022.08.22

管理費等の督促業務について

 今年のお盆は新型コロナウイルス蔓延による行動制限などの規制が解除となり、久しぶりに故郷や旅行に行かれてリフレッシュされた方が多いかと思います。しかし、再び新型コロナウイルスが蔓延しているため、日頃の手洗いうがいは平常時より時間をかけて行うよう心がけています。
 
さて、今回は管理費等の督促業務についてお話ししたいと思います。

 分譲マンションを購入しマンション管理組合の組合員になると、毎月管理組合に管理費等(管理費、修繕積立金)を支払わなければいけません。また、駐車場や専用庭などを使用している場合も同様に、毎月使用料を支払わなければいけません。
管理費等および使用料の支払方法や支払期日については、各マンションによって違いがあるため管理規約を確認することが大切です。
 
では、これらの費用を滞納した場合、誰がどのように督促を行うのかみていきたいと思います。

 <管理会社が行う督促について>
 管理会社は管理組合との管理委託契約に基づき滞納者へ督促を行うこととなり、マンション標準管理委託契約書では以下のとおり記載されています。
 一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
 二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
 三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
 
 <管理組合が行う督促について>
 管理会社の督促業務の範囲で回収できなかった場合は、管理組合が督促を行うことになります。いくつか以下のとおり記載しました。
 ・内容証明郵便の送付
 ・駐車場使用契約の解約通知の送付
 ・少額訴訟または通常訴訟の手続き
 

 以上より、あくまで管理会社は管理組合の補助役であり、滞納者に対して督促が主な業務となります。また、管理会社からの督促でも管理費等を回収できなかった場合は、管理組合が主体として行動を行う必要があります。ですので、管理組合としては毎月の管理費等の滞納状況や管理会社の督促状況を把握することが大切だと思います。 

2022.07.22

マンション管理組合の監事について

 7月もうだるような暑さが続いていますが、いかがお過ごしでしょうか。今年は例年より早い梅雨明けの速報値が全国で発表されており、金沢は6月28日頃に梅雨明けとなりました。全国的に梅雨明けが早くなると、あまり雨が降らなかったことによる水不足の問題が心配されます。

 さて、今回はマンション管理組合の監事についてお話ししたいと思います。
 
 マンション管理組合の役員は主に「理事」と「監事」で構成されています。また、理事の中から「理事長(マンションの代表者)」や「副理事長」など選出されている管理組合が多いかと思います。
理事の仕事は主に、理事会を構成し管理組合の業務を担当します。監事の仕事は主に、管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、その結果を総会で報告する義務があります。

 では、理事と監事にどのような役割があるのか、マンション標準管理規約を基に以下のとおりまとめてみました。
 
理事
監事
選任および解任方法
総会決議が必要
総会決議が必要
理事会での発言権
発言権あり
発言権あり
※理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
理事会での議決権
議決権あり
議決権なし
理事長に対し、理事会の
招集請求
請求できない
(理事長以外)
請求できる
※理事が不正の行為をし、若しくはするおそれがあると認めるとき、又は規約等に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるとき
臨時総会の招集
招集できない
(理事長以外)
招集できる
※管理組合の業務執行および財産状況について、不正があると認めるとき

 監事は管理組合の役員ですが、理事会を構成する一員ではないため、理事会の出席義務がなく議決権も持ちません。しかし、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査するという、重要な役割がありますので可能であれば理事会に出席し、どのように運営されているのか確認・意見することが大事だと思います。 

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