コラム
2021.07.27
管理費等および水道料金などの督促・回収について
金沢市では梅雨明け宣言され、本格的な暑さとなっております。この猛暑の中で東京オリンピックおよびパラリンピックに参加されている選手やスタッフの方々は本当に大変だろうと思います。お身体を大切にしていただきたいと願うばかりです。
さて今月は、この盛り上がっている祭典の時期に盛り下がる『マンションの管理費等および水道料金の督促について』お話をさせていただきます。というのは、他の管理会社さんでも滞納が増えてきていると聞いた話だからです。
「コロナウイルス感染症のため業務量が激減し、給料も激減してしまった…」
「勤務先である飲食店が倒産してしまって収入が無い。現在、再就職先を探している最中…」
「勤務先から在宅勤務を命じられたため在宅時間が増えてしまい、思いのほか電気代や水道料金がかかってしまった…」
このような理由で、管理費および修繕積立金、駐車場使用料、水道料金などを管理組合の口座へご入金いただけない組合員や賃貸入居の方が増えてきているようです。正直なところ『お気の毒に…』と同情を禁じ得ないものの、残念ながら管理会社としては管理組合様へ入金不可であった事をご報告し、組合員や賃貸入居の方へ督促のうえ回収せざるを得ません。
そこで私一人調べで、これらの督促および回収について気が付いた点を記します。
（１）督促および回収方法について
① まず管理会社の者が文書および電話で督促し、それでもご入金いただけない場合は夜討ち朝駆けで直接お会いしてお願いするのが基本です。
② その際、１０円単位で金額をお伝えしても記憶していただけないことが多かったです。始めは『管理費○○○○○円、修繕積立金○○○○○円、駐車場使用料○○○○円、合計○○○○○円を今月末までにご入金ください』とお願いしていたのですが、ピンと来ていない感じが伝わってきました。
③ そこで『今月末までに〇万円ご入金ください』もしくは『今月２５日までに○万円を指定口座へご用意ください。その後で引き落します』という伝え方に変えたところ、回収できる確率が高くなりました。やはり覚えていられるのはキリの良い数字ということでしょうか…。
④ 『口座へご入金』『引き落し』という単語がピンと来ていない感じの方には、現金を直接ご用意いただきました。その際も『○日〇時、〇万円ご用意ください』とお願いし、ピッタリの釣銭および領収書を持参して回収しました。
⑤ これらの手段を用いても４カ月以上滞納される方には、管理組合様より駐車場使用不可を検討する旨の文書を出していただいたところ、さすがに駐車場使用料だけ現金でお預かりすることができました。その他の管理費や修繕積立金は追ってご請求のうえ回収しました。
※ これは自動車が無いと移動が困難な田舎だからこそできる技で、公共交通機関が発達している都会では効果のない技かも知れません…
⑥弊社が新しく管理を請け負ったマンションについては、長期滞納者が1名から数名いらっしゃることが多いです。「前の管理会社が途中であきらめた」か「一応督促は続けているが、事務的対応しかしていない」という状況でした。この場合は、滞納者ご本人とご相談のうえ、「毎月（最低）2か月分を継続してお支払いいただく」という方法を弊社では採用しています。一括回収が物理的に不可能である場合は、とにかく「管理費を継続して支払う習慣」を身につけていただき、滞納額を少しづつでも減らしていくことが、結局は問題解決の近道だったりします。
（２）督促および回収の注意
① 督促は本来管理組合様の仕事であり、管理会社はそのお手伝いをしているに過ぎません。この基本から外れると
「管理会社がもっと厳しく督促しないから滞納されるんだ！（管理組合様）」
「管理会社は我々組合員が雇っているのに、何でお前たちから督促されないといけないんだ！（滞納者）」
と堂々巡りになってしまい、督促が進まなくなってしまいます。
② 何年も滞納が続くと『管理会社が厳しく督促することが活動目標』となってしまった管理組合様を拝見したことがあります。お気持ちはよく分かりますが、最終目標は『厳しく督促すること』ではなく、『滞納額を全額回収し、その後も毎月ご入金いただくこと』です。もし厳しく一括で全額回収を迫った場合、生活できなくなる！と思われて、逆に一切話を聞いてもらえなくなる可能性もあります。小額ずつ上乗せして毎月ご入金いただければ数年後には全額回収可能となるので、滞納額が減っている間については、管理組合様にもご理解いただき、長い目で見ていただければ幸いです。
※ 支払意思が全くなかったり、滞納額がいつまでも減らない場合は話が別です。このときは、裁判も辞さない覚悟で滞納者に向き合う必要があります。
③ 本当に回収が困難なのは水道料金です。入居者が水道局と直接契約している場合は問題ないのですが、水道局への支払は管理組合が一括して行い、組合員及び入居者から分割して回収している場合は、管理組合に滞納問題が発生します。
なお、水道を止めることができるのは行政機関だけですが、何カ月もかけてマニュアル通りに督促し、その結果ご入金を確認できない場合に限り水道の元栓を止めているそうです。その他の組織は水道を止めて督促および回収することは不可能という事で…できることは文書、電話、夜討ち朝駆けの督促しか方法は無いですし、弊社も根気強く督促して回収しています。なので荒れる気持ちはよく分かりますが、ご入金いただけないからといって水道の元栓を閉めてはダメですよ！短気ダメ絶対‼
※ 管理組合様から「水道料金を滞納している人には、水道を止めれば仕方なく払ってくれるのでは？」とご質問をいただくことがあるのですが、行政機関しか水道を止めることができないので、その他の組織である管理組合が水道を止めた場合、裁判で訴えられたら確実に敗れてしまいます…実際に判例も出ています！短気ダメ絶対‼
以上、管理費などの督促および回収方法、注意など気が付いた点を述べました。
私一人調べが皆様のお役に立てば幸いです。
